FM服务在中国的发展概况

相比于公共物业管理在中国社会的流行程度而言,适用于自用物业空间的FM管理模式还没有成为一种共识。但是,在实务操作上,FM服务却已经非常普遍,本文尝试归纳总结几种表现形式的类型,对整个FM服务市场做一个概括性的描述。

由于FM管理模式更多的是与客户的组织机构(organization)相关,而非仅与建筑设施(building & facility)相关,所以我们重点考虑客户(甲方)的组织机构特点,及结合服务商(乙方)的组织机构特点,来进行类型定义。按照甲方双方的组织特点,以目前中国市场上可以观察到的案例来看,可以分为以下四种类型。在组织机构的关系上,1为甲方的内部部门或子公司,2、3、4为独立的乙方。

1、集团内部大管家(为内部机构提供服务)

甲方是一个大型企业集团,集团承担FM职能的部门派驻人员进驻到集团总部及各子公司,提供FM服务。由于这是一种企业内部的行为,我们很难将之区分为甲方乙方,但是在服务形式上看,集团公司的FM部门的确就像一种外包服务商,而子公司(包括集团总部的各部门)就像甲方一样。他们之间如果有书面协定的话,签署的经常不是合同,而是内部绩效考核的责任状。如果他们之间的经济往来从外部合同走帐,还要涉及到税费、资质问题,所以经常会内部消化。

这种形式,在国内极为普遍,几乎绝大部分的企业集团都拥有庞大的后勤部门,甚至于很多就命名为“后勤集团”,有的还向外提供服务(比如宝钢集团、联想集团的餐饮外包公司,本来是为自家服务的,后来也对外承包食堂业务)。其实这本来就是国内机关后勤的传统做法,类似做法的还有:政府机关的机关事务管理局,军队的后勤、营房管理单位,大型国企、高等院校的后勤集团,一般民营集团企业的总务部、总办公室、行政部、物业部、办公资产部、基建部门等。

很可惜,国内并未从中发展出来一个专门职业、行业协会、报刊杂志及教育培训的专业,这很可能是所有这些涉及到工作空间的专业并未得到很好的整合所致,而整合恰是FM管理模式的核心精神。而这种整合本身又需要行业土壤,这是鸡蛋相生的问题应该还将会困扰整个行业数十年。

在本类型的国有单位之中,可能只有中央政府主导建立的政府机关事务管理单位,还在一定程度上学习了美国联邦政府的总务署(GSA)的经验,其余创新均较少;宝钢集团将部分后勤设施拿出来与索迪斯进行合作管理,就其合作形式来看还是一个特例。在民营企业中,也只有各行业的领先企业在积极进行摸索尝试,尤其是向本行业的全球标杆企业学习,如中国平安集团在十年前就由物业、基建、空间等部门合并而成FM部门(物业资产管理部),此案例可参见文章(《自用物业空间管理专栏:空间管理系列1》,陈光,《现代物业·设施管理》杂志 2014年第2-3期),又如联想、腾讯、华为等企业在近年来招募来自外企的FM经理来管理FM业务,他们都普遍将FM服务进行外包。

2、专营小外包商(承包若干单项服务)

这类外包商存在已久,并且占据着最大的市场份额,但是整个市场的集中度非常之低,以至于全国性(或华东区)的连锁企业的甲方在寻找外包商的时候,几乎都没有合格的乙方来投标。绝大多数这类专营某一项或几项服务的小外包商都是本地服务商(local),他们的人力资源、物资资源和客源都具备鲜明的本地性。在地域性的规模尺度上,这种本地服务商多限于几十公里以内,也就是最大至地级市尺度,或京沪广深几地的区级地域,甚至于有许多以电瓶车为主要交通工具的服务区域是以电瓶容量为极限值的。

在一些有资质要求的细分专业中,如消防、电梯、特种设备、高低压电、登高作业、危险品处理、装修、经纪、防腐、保温、智能化、焊接等服务,资质管制的结果是形成了一批细分专业,许多专业延续计划经济时代的传统,还拥有行业协会、期刊杂志、培训和继续教育体系。

3、公共物业公司(进入租户内部承包门内单项服务)

由公共物业公司进入到租户(或小业主)门内提供若干单项服务的方式,是中国特色。无论是工业园区,还是写字楼、商场,在中国当代的城市中,都拥有一个公共物业公司,这是从住宅的公共物业领域借鉴而来的管理方式——从最初的政府管控到现在的民间服务(物业管理改名为物业服务)。这类物业公司绝非英文所说的property management(不动产资产管理),而在很大程度上是管理当局。他们也同时为公共空间提供一定数量的服务,包括最常见的三保服务(保洁、保安、保修),于是他们在能力上至少可以为租户门内提供同样的服务项目,他们通常会将一些外企内部的FM部门称为“小物业”(参考:上海金桥开发区的新金桥设施公司为嘉实多中国技术中心提供FM服务的案例,张江高科创新园物业公司与园区内杜邦公司的案例)。

相当数量的这类公司是由国企转制而来、或仍然是国资但成为独立公司,在之前他们就在甲方内部担任类似于类型1的服务角色。此类公司的规模都较大,经常是涵盖了大中型城市排行榜的前十位。

考虑到物业的行业管理传统(物业资质),许多FM服务的招标也要求套用物业资质,于是已经拥有资质的传统物业公司就有天然的优势,甚至于有些项目的中标的决定性因素是资质。显然,在未来若干年内,FM服务领域的资质管制将会成为左右行业走向的重大因素。这是中国市场非常不同于国外市场的一个特色。

4、大型外包商(总包或承包单项服务)

目前称得上大型外包商的FM服务商几乎都是外资企业,以传统物业五大行企业和全球知名的FM专业服务商为两派典型的代表。他们都在中国拥有庞大的团队,几乎占据了全部的外企高端市场和相当数量的国内领先企业的FM外包服务。

物业五大行的说法也是一个中国特色,基本上是指这些企业中的五个:仲量联行(JLL),世邦魏理仕(CBRE),戴德梁行(DTZ),第一太平戴维斯(Savills),高纬环球(Cushman),高力(Colliers)。他们都在近年纷纷增设FM服务部门(名称上并不都是FM,参考他们的中文官方网站),乃至于有些企业在整个品牌形象上更像一个FM服务商、而非传统物业服务商,这应是全球性的潮流波及到中国所致。

知名的大型FM专业服务商包括:江森自控(JCI)的全球工作空间解决方案事业部(GWS),索迪斯(Sodexo),爱玛客(Aramark),欧艾斯(ISS)等。他们多数是跟随全球性企业巨头的服务合同进入到中国市场的,如JCI跟随IBM进入中国是在2003年,是年双方签订了一个史无前例的全球FM外包合同,这其中也包括IBM在中国开设的工厂、办公室等设施。

概括起来,上述几种服务商应该占据了大半的FM服务市场,他们各自的市场占有率大体上是按照上述顺序(从大至小)。这几种类型在中国各地尤其是大中型城市已经普遍出现,而且从业人员高达百万级别,虽然他们中的绝大多数人甚或管理层还不太清楚FM是什么。此分类并不容易被中国读者所理解,其原因可能主要还在于FM概念与物业管理、行政管理等的混淆,所以,为促进建立FM这个行业,进行概念的厘定是相当必要的前提(参考:《自用物业管理与公共物业管理的区别》,陈光,《现代物业·设施管理》杂志 2014年第1期)。

本文转载自陈光FMBIM,只做主题效果测试使用,本文观点不代表微观立场。

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